“倒掛”區(qū)域集中遠(yuǎn)郊

　　一組由北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的老項(xiàng)目再上市價(jià)格數(shù)據(jù)，讓首開(kāi)常青藤家園、學(xué)府樹(shù)家園和順馳領(lǐng)海三個(gè)項(xiàng)目在近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)里受到關(guān)注。不只是因?yàn)檫@三個(gè)項(xiàng)目都是在今年6月份以后剛剛拿到新一期預(yù)售證開(kāi)盤(pán)銷售，還因?yàn)樵谧罱黄陂_(kāi)盤(pán)的樓座，三個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)不約而同地低于自身項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)格數(shù)百至數(shù)千元不等。比如順馳領(lǐng)海開(kāi)盤(pán)后簽約價(jià)格為17896元/平米，而該項(xiàng)目二手房均價(jià)為18500元/平米。

　　一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象并非個(gè)案，但主要集中在庫(kù)存量較大的昌平、通州、房山及大興等五環(huán)外遠(yuǎn)郊區(qū)域。與順馳領(lǐng)海、學(xué)府樹(shù)等三個(gè)單一項(xiàng)目自身一二手房?jī)r(jià)倒掛的情形相比較，同區(qū)域內(nèi)一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象則更為普遍。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，位于昌平區(qū)回龍觀的領(lǐng)秀慧谷，目前在售均價(jià)為19600元/平方米，同區(qū)域內(nèi)的新龍城和龍澤苑東區(qū)二手房?jī)r(jià)19700元/平方米起;在通州，華業(yè)東方玫瑰15800元的平均單價(jià)也比同樣緊鄰八通線城鐵的瑞都國(guó)際和藍(lán)調(diào)沙龍掛牌的二手房每平米低了1200元。

　　不少二手房買(mǎi)家回流新房市場(chǎng)

　　“很多客戶都被附近新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目搶走了，我們壓力也很大。”美聯(lián)地產(chǎn)位于亦莊一家門(mén)店的負(fù)責(zé)人表示。該門(mén)店轄區(qū)內(nèi)主要有林肯公園、榮京麗都等二手房源，目前掛牌價(jià)都在24000—25000元/平方米的價(jià)格區(qū)間，而區(qū)域內(nèi)的中信新城近期以均價(jià)23000元/平方米開(kāi)盤(pán)，讓原本關(guān)注區(qū)域內(nèi)同類二手房源的購(gòu)房人紛紛“倒戈”，爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)新房?！爸行判鲁窃谏现芤恢芫唾u(mài)出200多套，也因此成為北京樓市的單周銷冠?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

　　“盡管信貸收緊，新房的首付和稅費(fèi)壓力仍然要比同區(qū)域內(nèi)同類型的二手房小很多，尤其是對(duì)于五年以下的次新房，僅一項(xiàng)5.5%的營(yíng)業(yè)稅就是一筆不小的數(shù)目，所以地段相當(dāng)，戶型差不多的同等條件下，一般人還是會(huì)傾向于選擇新房?！睋?jù)北京美聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊介紹，“賣(mài)不出去就先租著”是目前多數(shù)二手房業(yè)主的心態(tài)。

　　“各個(gè)區(qū)域的二手房目前的掛牌量比起上半年普遍上漲兩成左右，掛牌房源比此前多了5%-8%的議價(jià)空間，但并沒(méi)有出現(xiàn)較大浮動(dòng)?！睋?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹，目前市場(chǎng)環(huán)境下，除了一些擁有稀缺資源的房源外，單價(jià)在30000元以上的二手房已成為“燙手山芋”，鮮有人愿意接盤(pán)。

　　探因

　　開(kāi)發(fā)商與業(yè)主定價(jià)機(jī)制存差異

　　結(jié)合近年來(lái)出現(xiàn)在2008年底、2010年5月份和現(xiàn)在的三次“一二手房倒掛”，胡景暉認(rèn)為：“這通常是市場(chǎng)降價(jià)的先兆。由于開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主對(duì)于房產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制差異，因此二手房表現(xiàn)出來(lái)的降價(jià)要相對(duì)滯后一些。”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)常智也對(duì)“倒掛”現(xiàn)象做出分析：“遠(yuǎn)郊區(qū)域的樓盤(pán)保值能力弱于市區(qū)樓盤(pán);在遇到政策調(diào)控或者行市走低的時(shí)候，價(jià)格回落更快更明顯。另外，由于開(kāi)發(fā)商需多個(gè)項(xiàng)目在建，資金周轉(zhuǎn)上要求降價(jià)動(dòng)力比二手房業(yè)主要大，因此也更容易出現(xiàn)倒掛?！?/FONT>